Reajuste del Arriendo: Todo lo que debes saber

Para los inversionistas inmobiliarios siempre es un tema saber que ocurre con el reajuste del arriendo año a año. En este artículo aclararemos las dudas y los momentos en que se debería aplicar. La demanda por viviendas ha cambiado en estos últimos 10 años de forma significativa. De acuerdo con un estudio de Techo y Mercado Libre Clasificados, en 2007 la demanda por apartamentos alcanzaba el 59%, y en 2017 llegó al 78%. Sin embargo, mientras la búsqueda de apartamentos sube, la demanda de casas ha bajado del 41% en 2007 a un 22% en 2017. Lo anterior, viene acompañado del incremento en la búsqueda de propiedades para arrendar que se refleja en las cifras: en 2007, el 31,3% buscaba una vivienda para arrendar, en tanto que en 2017, la cifra subió al 65,2%. En el caso de la venta, las preferencias bajaron de un 68,7% en 2007 al 34,8% en 2017. Adicionalmente, en el mismo período e integrando arriendos, los precios promedio de viviendas, casas y departamentos, aumentaron en un 53,3%. En el caso de las casas se registró un alza de 104,2%. En ese contexto, la renta residencial en Chile se ha posicionado como un atractivo negocio para los inversionistas, pues se traduce en ingresos mensuales que se incrementan con el tiempo mientras los departamentos se valorizan

¿CÓMO Y CUÁNDO SE REALIZA EL REAJUSTE DEL VALOR DEL ARRIENDO DE UN BIEN INMUEBLE?

En líneas generales, el canon de arriendo de una propiedad es acordado por propietario y arrendatario, y debe quedar explícitamente escrito en el contrato de arrendamiento junto con los respectivos reajustes que, usualmente, se establecen cada 6 o 12 meses.

Dicha reajustabilidad puede ser realizada con fundamento en cualquiera de las siguientes tres variables:

1. Reajuste arriendo según IPC: se realiza en función de la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en el periodo pactado para el reajuste. Así las cosas, por ejemplo, si de junio a diciembre la tasa se incrementa en un 3,5%, el valor del arriendo debería subir en la misma medida. En dicho cálculo, la calculadora del Instituto Nacional de Estadística resulta muy útil.
2. Mejoras introducidas en el inmueble: el reajuste puede ser inducido por cambios realizados en la vivienda que signifiquen mejoras en la utilización del espacio. Por ejemplo, cuando se realizan ampliaciones se están entregando más m² que los originales. Así mismo, en la construcción de un nuevo dormitorio o el cierre de terrazas de un departamento se incrementa la superficie útil. Es importante señalar que estos cambios deben hacerse de mutuo acuerdo y deben estar reflejados en una modificación del contrato.
3. Reajuste según comportamiento del mercado inmobiliario: las fluctuaciones en el mercado inmobiliario también son determinantes en el valor de una propiedad. En ese sentido, se puede reajustar la renta debido a su comportamiento. Sin embargo, este reajuste debe estar contemplado en el contrato. La revisión de la situación del mercado puede hacerse cada 6 meses o una vez al año y antes del plazo de renovación del contrato, ya que de no existir acuerdo entre las partes se puede dar término a la relación contractual.

Cabe señalar que los inversionistas del negocio de renta residencial en Chile -o de cualquiera que tenga que ver con el alquiler de propiedades-, deben acordar con el arrendatario la forma de realizar el reajuste del canon, consignarla en el contrato de arriendo y ceñirse a ella durante la vigencia del mismo. No la puede alterar de forma unilateral porque incurriría en incumplimiento.

Para no caer en errores y aprovechar al máximo los beneficios de la renta residencial, es recomendable que se solicite asesoría a empresas especializadas que manejen contratos con fuerza legal, considerando que el ingreso por concepto de arriendo es la principal variable para ir mejorando el Cap Rate a lo largo del tiempo.